上个月散步的时候随手拍了一张杨箕村的夜景，很多小伙伴给我点赞，回想今年一月刚接触到“住投分离”，四月就正式搬离原来居住的东山老区，挺佩服自己的执行力。之所以选择租住在杨箕，一方面是距离父母更近，另一方面是集体产权不存在买卖，能否续租只看租金水平，只要能负担就继续住。
很多老一辈看不懂老邝的操作，很纳闷明明自己有房子，为何还要折腾出来租房住。太阳底下没有新鲜事，我喜欢拿香港来对比，除了公屋以及打工族，一样也有追求生活品质的人群租房住。房子是别人的，生活是自己的，花点小心思也能充满温馨。
有感很多人纠结买房时的抉择，老邝再次祭出“住投分离”这个观点，关于这个观点的理论分析请回顾之前的文章，今天我换个角度跟大家探讨买房时的权重分配，希望各位在做决策时能有一个基本模型。
假设上面这张白纸就是你的Dream House（梦想之家），鉴于房子天然具备居住+金融属性，因此你首先需要画一条竖线，这次买房你到底是为了自住还是投资？两者兼顾的话，哪边占比更高？
这条竖线偏左边还是偏右边，只有你自己清楚，对此老邝想强调，学位房属于自住，或者叫“自用”。因为中长线我是不看好学位房的投资价值，一方面学位房的政策性风险很高，另一方面我对教育的看法是阶级论，在此不做过多地展开。
2、求潜力V.S求稳定
做任何投资，大家都要记得一个常理“风险和收益不可兼得”，高风险代表高收益，低风险代表低收益。在房产投资里面，不动产最大的风险在于流动性，因此高流动性=低风险，低流动性=高风险。我相信每个人的风险偏好都是不一样的，这条横线的位置只有你自己清楚。
求稳就是市区配套成熟的区域，犹如面对着你的高圆圆，她的美是显而易见的，典型代表就是珠江新城，高大上的配套、最高端的产业，所有东西都是那么完美，只有价格不完美。越秀学位房有点像刘晓庆，当年的大美人也有迟暮，虽然有教育资源支撑，但资源的流逝也是明显的，她未来什么样你是能预料。
求潜力并不是要你买便宜货，这些板块的配套还不太成熟、自住人口不算多，但有着政府导入的各种基建+产业。犹如背对着你的青春少女，虽然现在还看不到她的正面，但正是因为这种背影美，让无数人追逐，房价也在快速攀升。典型代表是南沙区，大家都在畅想广州副中心的未来，期待着它“转身”的那一天。
房产投资收益=城市基本面x金融杠杆率，基本面就是该区域的“人、财、物”三要素，复盘广州2016-2017年这轮行情，真正满足这三要素的版块，我觉得是原萝岗的区府版块。人口方面，萝岗作为广州的新区以年轻人、新广州人为主；财就是产业，萝岗除了原有科学城高新技术产业，随着2015年合并大黄埔区，新的区府带来大量公务员、医生、教师等事业编制人口；物就是地铁的通车，2016年底地铁六号线二期的通车，大大拉近该版块和市区的物理距离。
上述这种基本面的爆发，属于可遇不可求，但是买房时的金融杠杆则是金融思维的体现。这方面的翘楚，当然是以水库为代表的各大神，我就不过多分析。大家一定要记住，对的时候做正确的操作，老邝对于术的操作从来不排斥，毕竟下次央行发大水时，你若过于保守也是挺可惜的。
下图的虚线是投资风格的划分，有些人看中版块基本面，有些人看中高杠杆模式，老邝在上一轮行情就喜欢“求稳+高杠杆”的搭配，我挑的都是租金回报较高的二手房，通过收租对冲融资成本。所以你会发现我在广州持有的两套房产都靠近三元里，那边批发业发达，租金水平有保障。
总结
2018年，随着资产的升值+事业的发展，我的现金流有所改善，此时愿意搬出来租房子是希望“消费升级”，我没在意租金水平，因为我知道对比房价的涨幅九牛一毛，即使装修成本我也敢于投入，因为这边的新房子自带硬装，软装的购置用不了太多钱。
租房是一种纯消费需求，3成首付买家，不要把每个月的现金流过多花费在这块，仍然是存够首付尽快上车。很多时候，你们面对的不是投资效率高低的问题，而是能否上车的时机问题。很多人以为老邝的线下培训讲的是番禺区能不能买？或者天河区买哪里比较好？其实线下培训的价值在于买房时机的选择。
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